Lo ngại tín dụng bất động sản ẩn trong khoản vay tiêu dùng

.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, hiện tín dụng vào bất động sản đang được các ngân hàng duy trì trong khoảng 7-8% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế. So với mức xấp xỉ 30% vào năm 2010-2011, tỷ lệ này đã giảm rất nhiều, góp phần giúp các ngân hàng kiểm soát tốt hơn chất lượng cho vay của mình.

Nếu gộp cả tiền cho người dân vay mua, sửa nhà thì tín dụng đổ vào bất động sản hiện chiếm tỷ lệ khoảng 20%

Quy định hiện hành nêu rõ, các khoản vay ngân hàng để đầu tư bất động sản và sinh lợi trên bất động sản sẽ được xếp vào nhóm tín dụng bất động sản. Ngoài ra còn có một mảng cho vay nữa cũng liên quan đến nhà đất là mua nhà, sửa nhà để ở. Hiện khoản vay này được xếp vào mảng tín dụng tiêu dùng của người dân.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, tín dụng tiêu dùng tăng trưởng rất mạnh và chủ yếu đến từ hoạt động cho vay mua nhà, sửa nhà. Điều này dấy lên lo ngại hoạt động này đang tiềm ẩn nguy cơ tín dụng lại chảy vào bất động sản nhưng "núp bóng" cho vay tiêu dùng.

tín dụng bất động sản
Tín dụng tiêu dùng cho vay mua, sửa nhà tăng trưởng mạnh dấy lên lo ngại tín dụng bất
động sản đang "núp bóng" khoản cho vay này. Ảnh minh họa: Tiến Tuấn

Theo tính toán, đến cuối năm 2017, ngành ngân hàng đã cho vay tổng cộng khoảng 1,17 triệu tỷ đồng vào tín dụng tiêu dùng. Trong đó, riêng dư nợ trong mảng mua nhà, sửa nhà đã chiếm tới 53%, còn lại là mua trang thiết bị và phương tiện đi lại… Với con số này, khoản tín dụng đang được cho vay mua, sửa nhà của người dân vào khoảng 600.000-700.000 tỷ đồng. Nếu cộng khoản tín dụng này vào dư nợ cho vay trong mảng bất động sản thì các khoản vay liên quan tới hoạt động này đang chiếm xấp xỉ 20% tổng dư nợ của nền kinh tế.

Đây cũng chính là lý do giải thích vì sao tín dụng tiêu dùng đạt mức tăng trưởng lên tới 65% trong năm vừa qua.

Số liệu từ NHNN chi nhánh Tp.HCM cũng cho thấy, tính đến hết tháng 7/2018, tổng dư nợ cho vay trên địa bàn thành phố đã đạt khoảng 1,128 triệu tỷ đồng, trong đó có 53% dư nợ trung và dài hạn, còn lại 47% là nợ ngắn hạn. Xét về cơ cấu, dư nợ cho vay sản xuất kinh doanh chiếm khoảng 75%; cho vay bất động sản chiếm 10,8%; vay tiêu dùng chiếm khoảng 14%...

Theo số liệu trên, tín dụng với bất động sản tương đương khoảng 208.000 tỷ đồng. Nhưng đáng nói là trong số tín dụng tiêu dùng thì tỷ lệ các khoản vay trong hoạt động mua nhà, sửa nhà của người dân cũng chiếm đến 40%. Giả sử phân tách tín dụng tiêu dùng trong mảng mua, sửa nhà vào cho vay bất động sản thì tỷ lệ này cũng đạt gần 20% tổng dư nợ.

cơ cấu tín dụng tiêu dùng
Biểu đồ cơ cấu tín dụng tiêu dùng năm 2017. Nguồn: UBGSTC, NHNN

Xử lý thế nào với tín dụng bất động sản?

Tham dự một hội thảo về phát triển bất động sản Việt Nam mới đây, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN chi nhánh Tp.HCM, cho rằng tốc độ vay mua, sửa nhà trong mảng vay tiêu dùng tăng nhanh, với tỷ lệ khoảng 40% tổng tỷ lệ tăng trưởng vay tiêu dùng. Tuy nhiên, điều này không đáng lo bởi hệ số rủi ro trong mảng này vẫn khá thấp.

Ông Minh cũng khẳng định, mối lo ngại tín dụng "núp bóng" vay tiêu dùng để đổ vào bất động sản sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro là không xác đáng. Cụ thể, theo khảo sát của đơn vị, con số 40% vay tiêu dùng đổ vào bất động sản này hầu hết đều là cho vay cá nhân để đầu tư nhà ở (ở hoặc cho thuê). Tất cả các giao dịch đều có tài sản đảm bảo với hệ số rủi ro thậm chí còn thấp hơn so với việc các tổ chức tín dụng cho vay dự án.

Trao đổi với Zing.vn, đại diện nhiều ngân hàng cũng cho biết đã chỉ đạo kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản theo hướng hạn chế cấp vốn cho các chủ đầu tư xây dựng dự án. Theo đó, ngân hàng ưu tiên cấp tín dụng cho người dân, cá nhân có nhu cầu mua nhà để ở.

TS. Cấn Văn Lực cũng cho hay, không nên đánh đồng trọng số rủi ro cho vay mua nhà, sửa nhà giống với cho vay bất động sản bởi chất hoạt động của hai khoản vay này khác nhau.

“Cho vay mua, sửa nhà đáp ứng nhu cầu ở thật sự của người dân và hiện được thống kê dưới dạng tín dụng tiêu dùng. Rủi ro trong phân khúc này thấp hơn rất nhiều so với bất động sản. Ở nhiều quốc gia, hoạt động này thậm chí được xếp ngang hàng với cho vay thông thường với trọng số rủi ro chỉ là 100%", ông Lực phân tích.

cho vay bất động sản
Một số chuyên gia đề xuất nên tách bạch các phân khúc khác nhau trong hoạt
động cho vay bất động sản để xác định trọng số rủi ro riêng

Tuy nhiên, để cho vay tiêu dùng và cho vay bất động sản không bị đánh đồng và kiểm soát tốt tín dụng vào bất động sản, theo ông Lực nên bóc tách cho vay mua, sửa nhà về cho vay bất động sản. Tuy nhiên, cần đi kèm điều kiện phải phân tách cho vay bất động sản thành nhiều phân khúc khác nhau, mỗi phân khúc có một trọng số rủi ro riêng.

"Nếu bóc tách cho vay mua, sửa nhà về cho vay bất động sản thì tỷ lệ này sẽ tăng nhanh hơn. Nhưng với điều kiện quản lý được thì không có gì đáng ngại", ông Lực cho biết.

Như vậy, theo ý kiến của ông Lực thì cho vay bất động sản sẽ được chia thành các phân khúc với mức độ rủi ro khác nhau và sẽ được gán với những trọng số rủi ro tương ứng. Cụ thể, hoạt động mua, sửa nhà sẽ có trọng số rủi ro là 100% và nâng dần lên với các phân khúc khác tối đa là 200% như quy định thay vì đánh đồng tất cả là 200% như hiện nay.

Vị chuyên gia này cũng phân tích thêm rằng việc chuyển cho vay mua, sửa nhà về bất động sản thực tế sẽ khó phát sinh rủi ro vì bản chất mảng cho vay này vốn rất ít có rủi ro khi chỉ chuyển tiền từ túi này sang túi khác của ngân hàng. Trên cơ sở đó, các thống kê, báo cáo đưa ra cũng chính xác hơn, giúp quản lý tốt hơn, đồng thời sẽ không có chuyện tín dụng tiêu dùng có thể tăng tới mức 60-65% như năm vừa qua.

Nguồn: nhadatgiaodich.com